對(duì)話 | 中交海投周濟(jì)：以精益思想促產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型、贏新基建開局

2022年行至半程，盡管房企與上下游企業(yè)還在為了市場(chǎng)劇變而艱難調(diào)整，但政策春風(fēng)卻已悄然而至，市場(chǎng)暖意漸起。6月25日，主題為“穩(wěn)供應(yīng)鏈大盤 助不動(dòng)產(chǎn)復(fù)蘇”的第六屆中國房地產(chǎn)年度采購峰會(huì)在廣州廣交會(huì)威斯汀酒店舉行，中交海投、奧園、卓越、東原、鼎信消防等企業(yè)的800位標(biāo)桿房企高層、品牌供方領(lǐng)軍人、供應(yīng)鏈行業(yè)一線專家導(dǎo)師匯聚一堂，共議行業(yè)發(fā)展，共探行業(yè)方向。

“面對(duì)困境，產(chǎn)業(yè)鏈上下游不應(yīng)焦躁，而應(yīng)該沉下心研究發(fā)展方向。”中交海投黨委副書記、總經(jīng)理周濟(jì)如是說。

中交海洋投資控股有限公司是世界500強(qiáng)企業(yè)中國交建全資子公司，以海南和南海區(qū)域?yàn)榛c(diǎn)，著力發(fā)展基建及特色地產(chǎn)、文旅康養(yǎng)、教育培訓(xùn)、海洋及相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資等。中交海投充分發(fā)揮中交集團(tuán)在一體化服務(wù)、投融資能力、創(chuàng)新能力、國際化能力等方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，聚焦重點(diǎn)項(xiàng)目、重要區(qū)域、重大市場(chǎng)，圍繞大交通、大城市、江河湖海，為地方發(fā)展提供規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等一攬子解決方案，為海南自由貿(mào)易港建設(shè)及國家海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)海投力量。

在本屆中國房地產(chǎn)年度采購峰會(huì)間隙，周濟(jì)接受了明源云數(shù)字建造研究院的獨(dú)家專訪。面對(duì)行業(yè)變局，周濟(jì)表示：“當(dāng)前行業(yè)要抓住新基建政策東風(fēng)，學(xué)習(xí)制造業(yè)，回歸房地產(chǎn)發(fā)展的科學(xué)規(guī)律，運(yùn)用精益思想，構(gòu)建企業(yè)科學(xué)的價(jià)值樹，不斷探索‘一體兩翼’，做好產(chǎn)品與服務(wù)。”

房企轉(zhuǎn)型要正衣冠，轉(zhuǎn)思維，充分運(yùn)用精益思想

明源云數(shù)字建造研究院：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)結(jié)束了高速發(fā)展期，進(jìn)入了新的發(fā)展階段，很多房企十分迷茫，您認(rèn)為房地產(chǎn)發(fā)展方向是什么？房企應(yīng)該如何轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)突圍？

周濟(jì)：在過去20~30年，中國的房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)實(shí)際上走過了全球房地產(chǎn)非常特殊的一個(gè)歷史階段。以1998年為標(biāo)志，房改引發(fā)了中國人民對(duì)房地產(chǎn)極度渴望和快速的消費(fèi)性投資，帶來了整個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)的超高速發(fā)展。這個(gè)速度快到讓從業(yè)者和房企都應(yīng)接不暇的地步。

明源云數(shù)字建造研究院：這個(gè)過程中，行業(yè)和企業(yè)管理水平其實(shí)上并沒有跟上發(fā)展速度？

周濟(jì)：是的，因此引發(fā)了一系列問題，比如說房屋質(zhì)量問題、街區(qū)風(fēng)貌問題、城市面貌問題、建筑風(fēng)格問題以及國家整個(gè)建設(shè)市場(chǎng)的無序和迷失。為解決這些問題，國家這一輪的調(diào)控勢(shì)在必行，但是，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)牽扯到60多個(gè)產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，在調(diào)控中會(huì)造成國民經(jīng)濟(jì)的一些不穩(wěn)定，再疊加經(jīng)濟(jì)體之間的沖突、新冠疫情的沖擊，地產(chǎn)崩塌式的下滑使得一些房企迷惘甚至說絕望，也是在情理之中。未來轉(zhuǎn)型之路怎么走？新基建為我們指明方向。而新基建無所不包，其中一個(gè)內(nèi)容就是新地產(chǎn)，但新地產(chǎn)一定要回歸到全球房地產(chǎn)發(fā)展的科學(xué)規(guī)律上來，學(xué)習(xí)制造業(yè)百年以來的精益思想。

對(duì)于房企來說，精益思想就猶如一棵科學(xué)發(fā)展的“價(jià)值樹”的構(gòu)建：土壤是房企優(yōu)秀的企業(yè)文化，根基是富有遠(yuǎn)見的戰(zhàn)略體系，樹干是豐富而又有企業(yè)精神內(nèi)涵的品牌體系，再往上就是供應(yīng)鏈體系，最后就是精益化產(chǎn)品體系。而供應(yīng)鏈體系的建立，就是我們本次中國房地產(chǎn)采購峰會(huì)的主題。只有建立科學(xué)、優(yōu)秀、一流的供應(yīng)鏈體系，房企才能夠系統(tǒng)集成優(yōu)秀的產(chǎn)品，包括住宅、商業(yè)、文旅地產(chǎn)等等地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)都是如此。所以未來的方向很明確，房企要做新基建時(shí)代的新地產(chǎn)，做一個(gè)房地產(chǎn)的新人，運(yùn)用新思想去做新產(chǎn)品，當(dāng)然這個(gè)新思想里要運(yùn)用科學(xué)正確的價(jià)值觀和方法論。

明源云數(shù)字建造研究院：中交海投在特色地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)投資上有了一些心得，當(dāng)前行業(yè)也有很多企業(yè)想要去做產(chǎn)業(yè)投資和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于這些向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型做新地產(chǎn)的企業(yè)，您有什么建議？

周濟(jì)：主要是要做好產(chǎn)品、轉(zhuǎn)變投資策略、改變金融思維。

首先，房企要做好產(chǎn)品，并且不斷探索，推陳出新，要特別關(guān)注“一體兩翼”。“一體”就是產(chǎn)品的打造，當(dāng)下集中在工廠化的裝配式建筑方面。“兩翼”之一是包含分布式光伏、風(fēng)電、氫能源等的綠色低碳能源，另外一“翼”就是數(shù)字智慧。

其次，就是投資策略的轉(zhuǎn)變。房企不能再是簡(jiǎn)單的投資人，而是項(xiàng)目全過程的資產(chǎn)管理者，這包括融資、投資、設(shè)計(jì)、建造、銷售、運(yùn)營(yíng)還有退出，要首尾相連、從首至尾、由尾至首不斷循環(huán)，直到打磨出一個(gè)好項(xiàng)目。

還有一個(gè)比較關(guān)鍵的就是要改變我們地產(chǎn)原有的金融思維。這一輪房地產(chǎn)調(diào)控為什么受傷的房企這么多、傷得這么重？我認(rèn)為原因有兩個(gè)：一是過于追求短平快而沒有做好產(chǎn)品，二是缺乏金融思維，過度使用杠桿，最終出現(xiàn)了擠兌的危機(jī)。未來房企要認(rèn)真做好借與投的“久期匹配”，也就是錢袋子平衡。

國央企建設(shè)供應(yīng)鏈需回歸“價(jià)值樹”，優(yōu)選合作伙伴

明源云數(shù)字建造研究院：未來競(jìng)爭(zhēng)是供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng)，您認(rèn)為國央企如何進(jìn)行供應(yīng)鏈管理體系的建設(shè)？

周濟(jì)：企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略從成立到發(fā)展成熟，需要?dú)v經(jīng)不同階段，其中一個(gè)很重要的表現(xiàn)形式就是我剛才提到的企業(yè)“價(jià)值樹”的構(gòu)建，價(jià)值樹中文化、戰(zhàn)略、品牌、供應(yīng)鏈和產(chǎn)品是一個(gè)完整的體系。這棵價(jià)值樹的枝丫就是供應(yīng)鏈體系，是營(yíng)造產(chǎn)品的重要環(huán)節(jié)，沒有好的供應(yīng)鏈也就造不出好的產(chǎn)品。因此，國企和央企應(yīng)該要特別重視供應(yīng)鏈的建設(shè)，要搭建優(yōu)秀的供應(yīng)鏈體系應(yīng)該重視兩個(gè)方面：

第一，供應(yīng)鏈建設(shè)要回歸價(jià)值樹。要認(rèn)識(shí)到供應(yīng)鏈?zhǔn)钦麄€(gè)價(jià)值樹一個(gè)環(huán)節(jié)，不能與其他方面及整體割裂開來。例如過去有些企業(yè)為了造供應(yīng)鏈而造供應(yīng)鏈，沒有與企業(yè)價(jià)值觀與方法論互相融合，這是一個(gè)不容忽視的問題。

第二，供應(yīng)鏈體系既然是一個(gè)體系，那么制度規(guī)則就特別重要，尤其是供應(yīng)商管理規(guī)則。企業(yè)要做優(yōu)秀資源的整合者和集成者，篩選出各路英雄形成供應(yīng)商庫為我所用，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中就好似田忌賽馬，如果供應(yīng)商都是“優(yōu)馬”，自然就不會(huì)輸，這就是搭建優(yōu)秀供應(yīng)商庫的目的所在。除此之外，還需要有公開、公正、公平、依法合規(guī)的評(píng)標(biāo)規(guī)則，科學(xué)的評(píng)標(biāo)方法就是要讓優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商脫穎而出。以上是好的供應(yīng)鏈體系搭建要關(guān)注的兩個(gè)方面內(nèi)容。

明源云數(shù)字建造研究院：也就是供應(yīng)鏈體系要有一個(gè)優(yōu)秀價(jià)值觀方法論、一個(gè)優(yōu)秀制度體系、一個(gè)優(yōu)秀供應(yīng)商庫？

周濟(jì)：是的，建立供應(yīng)商體系的最終目的，是為了做好產(chǎn)品；做好產(chǎn)品的目的，是為了悅?cè)恕Ｋ^悅?cè)酥傅氖牵簮偪蛻舳皇菒傋约骸?/p>

供應(yīng)商需找準(zhǔn)定位，服務(wù)好產(chǎn)業(yè)鏈“蜂群”

明源云數(shù)字建造研究院：新周期下，不少服務(wù)傳統(tǒng)地產(chǎn)的供應(yīng)商想要拓寬業(yè)務(wù)渠道，進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)或基建，您對(duì)這些供應(yīng)商有何建議？

周濟(jì)：新周期下，供應(yīng)商轉(zhuǎn)型的形式可以是多元的，但總體上有三個(gè)方面需要做好。

首先，供應(yīng)商要找準(zhǔn)自己的定位。以“蜂群”來比喻產(chǎn)業(yè)鏈，供應(yīng)商就是產(chǎn)業(yè)鏈上的“蜜蜂”，需要服務(wù)好“蜂王”和其他“蜜蜂”，而正因?yàn)槭菫檎麄€(gè)“蜂群”服務(wù)，供應(yīng)商不能自始至終站在自身角度考慮自身利益，在必要的時(shí)候，需要做出一定取舍。

其次，要深入了解服務(wù)對(duì)象，做到能夠?yàn)槿怂茫瑸槿藘?yōu)用。怎么做到？供應(yīng)商要學(xué)習(xí)服務(wù)對(duì)象的企業(yè)文化，既然是為服務(wù)對(duì)象做配套品，那么就一定要用服務(wù)對(duì)象的文化和戰(zhàn)略來集成你自己，而不是你去集成服務(wù)對(duì)象，要服務(wù)對(duì)象反過來配合你。

最后，供應(yīng)商也要用精益思想武裝自己。供應(yīng)商是地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的一員，也是制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的一員，供應(yīng)商研究運(yùn)用精益思想可以推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下共同運(yùn)用精益思想，從而帶來產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)。

以綠色和數(shù)字化支撐的第三代裝配式建筑，將引導(dǎo)房地產(chǎn)打開全新領(lǐng)域

明源云數(shù)字建造研究院：當(dāng)前“十四五”發(fā)展規(guī)劃提出建筑業(yè)要加速裝配式建筑對(duì)傳統(tǒng)建筑技術(shù)升級(jí)與替換，您有什么看法？

周濟(jì)：中國的裝配式建筑歷經(jīng)三代發(fā)展歷程。

第一代是始于20世紀(jì)八九十年代，以構(gòu)件廠為主體，聚焦于傳統(tǒng)預(yù)制構(gòu)件的初級(jí)裝配式建筑。

第二代是始于在21世紀(jì)初，近十年住建部和各級(jí)地方政府都極為重視，不斷推進(jìn)的以裝配率為核心指標(biāo)的現(xiàn)場(chǎng)裝配階段。這一代的裝配式建筑停留在“為了達(dá)到裝配率而追求裝配率”的層面，無論是系統(tǒng)性還是集成性都不算高，所以這一代裝配式建筑對(duì)于精益思想、精細(xì)管理的運(yùn)用不足，在建筑精細(xì)化、城市精致化發(fā)揮的作用還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。由此，也就推動(dòng)了裝配式建筑第三代的發(fā)展。

第三代的發(fā)展方向就是全工廠化的裝配式建筑。例如遠(yuǎn)大住工的“魔方”系列，這包含了3層以下的模塊化建筑、7層到11層的全工廠PC建筑；例如遠(yuǎn)大科技的11層以上的全芯鋼結(jié)構(gòu)“活樓”——它是對(duì)鋼結(jié)構(gòu)的革命性升級(jí)，不僅大大降低了鋼使用量，同時(shí)對(duì)墻體支撐的抗震性、強(qiáng)度、硬度等層面都有大幅度的提升。

這三類才是裝配式建筑發(fā)展的未來。要實(shí)現(xiàn)第三代裝配式建筑，依然要有“兩翼”進(jìn)行支撐——以風(fēng)能、分布式光伏以及新的氫能源為主的新能源對(duì)裝配式建筑工廠、裝配式建筑、社區(qū)乃至城市提供能源支撐，以數(shù)字智慧建立由“部件配件—墻體—房屋建筑—社區(qū)街區(qū)—城市—國家”層層遞進(jìn)的數(shù)字中國整體體系。未來的全工廠化的裝配式建筑將不再是簡(jiǎn)單的建設(shè)，也不再是簡(jiǎn)單的工廠化，而是由諸多行業(yè)組成的全新的行業(yè)，擁有廣闊發(fā)展前景。

明源云數(shù)字建造研究院：相信新的裝配式建筑升級(jí)的牽引下，房地產(chǎn)以及上下游將迎來更大的發(fā)展機(jī)遇，對(duì)于購房者而言，則能夠能收獲更綠色、更美好的生活居所。

周濟(jì)：是的。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者，包括房企、施工企業(yè)以及上下游的供應(yīng)商的確遇到了前所未有的困難，但不要焦躁、彷徨。新基建下的全新產(chǎn)業(yè)鏈，市場(chǎng)足夠大，前景很美好，所以要做的事情太多了，放下心來深入地思考，用心地去研究，然后無論是從業(yè)者的職業(yè)生涯還是企業(yè)的發(fā)展都將打開一個(gè)全新的領(lǐng)域。